Un proyecto de ley que modifica el Código Civil y Comercial propone acelerar los procesos de desalojo y redefinir derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos. La iniciativa, que aún debe ser tratada en la Cámara de Diputados, genera expectativas sobre su posible efecto en el mercado de alquileres.
Un proyecto de ley que modifica el Código Civil y Comercial introduce cambios en el régimen de alquileres. Entre las modificaciones principales se encuentran la aceleración de los procesos de desalojo, la redefinición de derechos y obligaciones para propietarios e inquilinos, la digitalización e integración de los Registros de la Propiedad Inmueble del país y, en determinados casos, la restitución anticipada del inmueble.
El proyecto también plantea la creación del Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble, un organismo de coordinación y cooperación interjurisdiccional integrado por los registros de la propiedad. La iniciativa aún debe ser tratada en la Cámara de Diputados para convertirse en ley.
El efecto en los precios
El posible impacto de la ley en el mercado de alquileres cobra relevancia en un contexto en el que los precios de publicación aumentan por debajo de la inflación. En la ciudad de Buenos Aires, el precio medio de alquiler de un departamento de dos ambientes subió un 1,6% en julio respecto a junio y alcanzó los $873.668, según el último informe de Zonaprop. En lo que va de 2026, el alquiler acumula un aumento del 17,5%, mientras que la inflación fue del 19,2%, lo que representa una caída real del 1,7%.
Algunos especialistas consideran que, de aprobarse, esa tendencia podría profundizarse. Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), comparó la situación con una compañía de seguros: “Cuanto mayor es el riesgo, mayor el valor de la póliza”. Explicó que si un propietario sabe que podrá recuperar su inmueble en pocos meses ante un incumplimiento, necesitará incorporar un menor margen de riesgo al precio del alquiler. “Si el juicio tarda dos años, el propietario incorpora ese riesgo al valor del alquiler. En vez de pedirte $1.000.000 te pide $1.200.000”, resumió.
Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria homónima, sostuvo que una reducción en los tiempos de desalojo podría abaratar el costo de los seguros de alquiler, ya que disminuiría el riesgo de siniestro de las compañías.
Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, indicó que la evolución de los precios no dependerá solo de la eventual aprobación de la ley. “La inflación y la oferta disponible siguen siendo determinantes”, explicó, y agregó que la presión de la demanda también influye en los precios.
El stock disponible
La cantidad de propiedades que se ofrecen en alquiler merece un análisis aparte. Desde la pandemia, la oferta disminuyó sistemáticamente hasta alcanzar un mínimo histórico en febrero de 2023. En ese momento, una norma que permitía solo una actualización anual en un contexto de alta inflación generó que los propietarios prefirieran vender sus inmuebles o destinarlos al alquiler temporario, lo que redujo las unidades disponibles y elevó los precios.
El escenario cambió en enero de 2024, tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU). El DNU estableció la libertad entre dueños e inquilinos para fijar plazos, moneda y formas de ajuste. La oferta de departamentos para alquiler tradicional en la ciudad de Buenos Aires aumentó un 62% entre enero y febrero de ese año. Desde entonces, el crecimiento de la oferta se moderó: en julio de 2026 creció un 3,2%. Leandro Molina, country manager de Zonaprop, indicó que “el volumen de oferta actual es 3,4 veces superior al registrado en febrero de 2023 (mínimo)”.
Abatti declaró que actualmente hay entre 15.000 y 17.000 inmuebles en alquiler, producto del DNU. Ese incremento en la oferta podría ejercer presión sobre los precios. “Cuando hay más oferta, el propietario compite con otros inmuebles y eso puede contribuir a moderar los valores”, explicó Salaya Romera.
Balayan advirtió que el efecto no sería inmediato y recordó que el año próximo habrá elecciones, lo que influirá en las decisiones de los propietarios. “Si las distintas fuerzas políticas no transmiten señales de continuidad, será difícil que ese cambio de mentalidad se consolide definitivamente”, concluyó.
El mercado de alquileres: una opción cada vez más atractiva
Abatti afirmó que, de aprobarse la ley, “va a beneficiar enormemente al mercado inmobiliario”. Argumentó que no solo beneficia a los propietarios, sino también a los inquilinos: “Hay muchos propietarios que después de desalojos traumáticos, que demoraron por ejemplo dos años, no quieren alquilar sus propiedades”. Según explicó, al reducirse el riesgo, los inversores podrían preferir destinar su capital a inmuebles en Argentina, ya que tendrían una seguridad jurídica similar a la de otros destinos.
También mencionó un posible efecto en el mercado de compraventa y construcción: las nuevas reglas podrían generar demanda de unidades pequeñas y que los desarrolladores construyan viviendas para renta, lo que impulsaría la inversión y la actividad del sector.
Salaya Romera consideró que uno de los principales problemas del mercado de alquileres argentino es la dificultad de recuperar un inmueble frente a un incumplimiento. “Si la ley se aprueba, sería una noticia más a favor de los alquileres”, resumió.
Además, Salaya Romera analizó que este eventual cambio se suma a otra medida que mejoró la rentabilidad de los propietarios: la exención del impuesto a las Ganancias dentro de la Reforma Laboral. Antes, los alquileres de inmuebles con destino casa habitación tributaban Ganancias; hoy gozan de la exención, lo que produce un aumento de la ganancia neta para los propietarios.
En números, la renta bruta anual que deja un alquiler se estima en 5,76%. Ese número implica que se necesitan 17,3 años de alquiler para recuperar la inversión, un 6,5% menos de lo requerido un año atrás.
Balayan descartó que el alquiler tradicional compita directamente con el alquiler temporal. “Ambos mercados apuntan a objetivos distintos de inversión y retorno esperado”, desarrolló, y explicó que quien se mete en el mercado de los temporarios debe hacer una inversión adicional en amoblamiento y equipamiento, que no se requiere en el alquiler tradicional.
Las cinco provincias con desalojos más rápidos
Abatti afirmó que en Argentina existe una “gran inseguridad jurídica” porque el propietario teme transitar un juicio de dos años si el inquilino se niega a irse. Sin embargo, señaló que esto no ocurre en todo el país: hay cinco provincias que tienen una legislación en la que los desalojos son mucho más rápidos.
Mendoza, Entre Ríos, Río Negro, San Juan y La Pampa se rigen por el procedimiento monitorio. Según el Ministerio de Justicia, se trata de un procedimiento judicial rápido y económico que permite reclamar el cumplimiento de determinadas obligaciones.
En materia de alquileres, para utilizar este mecanismo el contrato debe estar certificado por escribano. Abatti explicó que si se venció el contrato o el inquilino no paga hace dos meses, el propietario va directo al juez con el contrato y la documentación respaldatoria. El juez analiza el contrato y las pruebas, y si corresponde ordena el desalojo, sin notificar al inquilino previamente. “En dos o tres meses el juicio está resuelto”, resumió.
“No hay nada que discutir: o pagaste o no; se venció el contrato o no”, argumentó el letrado, y explicó que desde 2015 no existen más las prórrogas verbales en los contratos, que se utilizaban para dilatar el desalojo.
Los ejemplos internacionales
Abatti mencionó que en gran parte de Estados Unidos, excepto en California y Nueva York, los procedimientos para recuperar una propiedad son más rápidos. “Incluso sin juicio. Toca la puerta el sheriff y pide los últimos recibos de alquiler. Si no están pagos le pide que se vaya en 10 días”, comentó. También mencionó ejemplos latinoamericanos: “En Uruguay y Paraguay hay más seguridad jurídica que en el país”, resumió.
Salaya Romera complementó: “Si alquilar en la Argentina tuviera menos incertidumbre y los desalojos se realizasen a la velocidad que plantea la ley, no quedaría muy distinta a la ley de Estados Unidos”.
En contraposición, Abatti señaló el caso de España, que describió como “catastrófico”. Allí el plazo mínimo locativo es de cinco años, y si el propietario es una persona jurídica, el tiempo escala a siete años. “Ningún propietario quiere alquilar de manera tradicional, por eso todos alquilan para turismo”, concluyó.
La radiografía de alquileres actual
Mientras el proyecto continúa su recorrido legislativo, el mercado de alquileres muestra un escenario de mucha oferta y aumentos de precios que evolucionan por debajo de la inflación. En números, el alquiler medio de un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires se ubica en $873.668 por mes; un tres ambientes de 70 m² se encuentra en $1.177.672 por mes, y un monoambiente de 40 m² se consigue por $761.268, según el informe de Zonaprop.